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Location gérance : définition, but, analyse

Vous êtes un entrepreneur et vous souhaitez reprendre un hôtel. Vous souhaitez être gérant sans engager d’importants moyens financiers, la location gérance peut être une solution. Qu’est-ce qu’un contrat de location gérance ? Quelles sont les obligations pour les parties ? Cette fiche pratique analyse le fonctionnement du contrat de location gérance et en déduit les avantages et inconvénients à la fois pour le bailleur et pour le locataire. Enfin, elle fait un zoom sur la notion de fonds de commerce afin de vous aider à mieux cerner les spécificités de la location gérance.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. Le contrat de location gérance : définition, fonctionnement, spécificités

 

a. Définition et fonctionnement : Qu’est-ce qu’un contrat de location gérance ?

La location gérance fait intervenir 2 acteurs :
  • Le bailleur : le propriétaire du fonds de commerce
  • Le gérant ou locataire

Le contrat de location gérance est le document écrit qui formalise l’accord entre le bailleur et le locataire : le locataire est responsable de la gestion du fonds de commerce en l’échange du paiement d’une redevance au propriétaire.

En optant pour cette solution, vous ne serez pas propriétaire mais le responsable de la gestion du fonds de l’hôtel, vous engrangerez le chiffre d’affaires mais devrez aussi endosser les pertes qui seront générées par l’activité. La redevance envers votre bailleur sera une somme décidée lors de la signature du contrat et versée mensuellement. En cas de non paiement votre bailleur pourra vous réclamer des intérêts !

b. Les spécificités du contrat de location gérance

Le bailleur doit avoir exploité le fonds de commerce depuis au moins de 2 ans. Il y a néanmoins quelques exceptions : si le bailleur a hérité du fonds de commerce ou s’il a obtenu une dérogation.
Le locataire doit être un commerçant, c’est-à-dire une personne qui fait des actes de commerce (en principe cela ne concerne pas l’agriculture, l’artisanat et les professions libérales) et doit être enregistré au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Il doit exploiter le fonds en accord avec l’activité stipulée dans le contrat. S’il souhaite ajouter une nouvelle activité, il devra obtenir l’accord du bailleur.
 
Ainsi en signant un contrat de location gérance pour un hôtel, vous ne pourrez transformer les lieux et changer d’activité à votre guise ! Si vous souhaitez ajouter une nouvelle activité ou modifier celle-ci vous devrez demander l’accord de votre bailleur. Ce dernier pourra alors augmenter la redevance.
 

La redevance du locataire au bailleur est libre et doit être stipulée dans le contrat. Il peut s’agir d’une somme fixe, d’un pourcentage du chiffre d’affaires ou des bénéfices. Elle est soumise à la TVA au taux de 20% pour le bailleur.

Le contrat doit être écrit. Il peut avoir soit une durée déterminée soit indéterminée et le locataire gérant n’a aucun droit au renouvellement du contrat. Si le contrat est à durée indéterminée, il est résiliable unilatéralement, c’est-à-dire par une seule des deux parties, soit le bailleur, soit le locataire. Néanmoins, un préavis est demandé. Il dure dans la plupart des cas 3 mois. Lorsque le contrat est rompu ou à terme du contrat, les contrats de travail ne sont pas rompus car le personnel est rattaché au fonds de commerce.

Ce point est très important, regardez attentivement les contrats de personnel en cours lorsque vous signez un contrat de location gérance !


Remarque : Vous pouvez aussi opter pour le contrat de gérance-mandat. Vous serez le gérant mandataire et n’exploiterez pas l’hôtel pour votre propre compte mais pour celui de votre propriétaire. L’avantage c’est que contrairement au contrat de location gérance, c’est le propriétaire qui supportera les risques de l’activité. Mais malheureusement c’est aussi le propriétaire qui percevra les bénéfices. Il vous rémunérera sous forme d’une commission sur le chiffre d’affaires.

 

c. Les avantages du contrat de location gérance

Pour le bailleur : Cela lui permet d’obtenir un revenu fixe ou variable selon ce qui sera stipulé dans le contrat de l’exploitation de son fonds tout en conservant la propriété de ce dernier. Le locataire est tenu par le contrat de prendre soin du fonds et d’assurer le maintien à la fois du local et du matériel. Le bailleur ne devra pas reverser d’indemnité lorsque le contrat prend fin et que le fonds lui est restitué.


Le principal risque pour le bailleur est d’avoir du fait d’une mauvaise gestion par le locataire, un fonds de commerce qui perd de la valeur. Par conséquent lorsque le bailleur voudra vendre son fonds, il aura un bénéfice moindre que s’il avait décidé de vendre directement son fonds.


Pour le locataire : Cela lui permet d’exploiter un fonds de commerce sans avoir dépensé de capitaux pour acquérir le fonds qui est parfois cher du fait des brevets et du matériel. Lorsque le locataire aimerait à terme reprendre l’entreprise, cela lui indique la rentabilité de l’entreprise qu’il souhaite reprendre. Les redevances que le locataire verse au bailleur constituent des charges déductibles de son bénéfice imposable.


Le principal risque pour le locataire à l’inverse du bailleur, sera que, du fait d’une gestion optimale, le fonds de commerce gagne de la valeur. Si le locataire avait en tête d’acheter le fonds et que celui-ci prend beaucoup de valeur, il ne sera peut être plus en mesure de pouvoir acheter ce fonds.

Créer un hôtel suppose d’importants coûts fixes. En optant pour la location gérance, vous n’aurez pas à mobiliser de moyens financiers pour vous équiper en mobiliers d’hébergement et de restauration. Cela peut être la bonne solution.

 

II. Rappel sur le fonds de commerce 

a. Définition

Le fonds de commerce est un « ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle ».  (Code du commerce)


b. Que contient le fonds de commerce ?

D’après la définition du Code de commerce, le fonds de commerce contient à la fois des éléments incorporels, c’est-à-dire des éléments qui n’ont pas d’existence matérielle et des éléments corporels. Voici une liste non exhaustive des éléments que peut contenir un fonds de commerce selon la typologie des éléments :

  • Eléments corporels : les éléments qui sont nécessaires pour l’exploitation du fonds de commerce. Il s’agit des marchandises, du matériel, du mobilier, de l’outillage.
  • Eléments incorporels : clientèle, achalandage (il s’agit de la clientèle de passage qui est surtout intéressée par l’emplacement géographique du commerce), réputation, le nom commercial, les brevets d’invention, licences, les droits de propriété industrielle, le droit au bail

Remarque : les dettes et les créances ne font en principe pas partie du fonds de commerce

Les éléments du fonds de commerce d’un hôtel sont : le nom commercial, l’enseigne, la licence (pour être autorisé à servir des repas ou des boissons alcoolisées), la clientèle ainsi que le mobilier et le matériel (literie, restauration).


c. Quand parle-t-on d’un fonds de commerce ?

Bien évidemment pour que l’on puisse parler de fonds de commerce, il ne faut pas que ce dernier comprenne la totalité des éléments corporels et incorporels cités ci-dessus.
Les éléments essentiels du fonds de commerce sont : la détention d’une clientèle qui lui est propre (celle-ci peut être nombreuse ou faible) et le caractère commercial (il faut que la personne qui exploite le fonds soit un commerçant). S’il n’y a pas de clientèle propre, il n’y a pas de fonds de commerce. Un commerçant dont l’emplacement de son activité se trouve à l’intérieur d’une grande surface n’a pas de clientèle propre. Prenons un exemple concret, le vendeur de sushis qui possède son emplacement au sein d’un supermarché n’a pas de clientèle propre. Il doit suivre les horaires d’ouverture de la grande surface et sa clientèle est la même que celle du supermarché.


Locataire gérant, gérant mandataire, propriétaire, vous connaissez à présent la composition d’un fonds de commerce et les avantages et inconvénients de ces 3 statuts. Il ne vous reste plus qu’à déterminer la solution la plus adaptée à votre projet.

Pour un nouvel exemple illustré, retrouvez dans cet article le cas concret de la location gérance d'un camping.

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