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Pas-de-porte et fonds de commerce

Vous vous posez des questions sur le pas-de-porte et le fonds de commerce, vous les confondez et vous vous demandez quelles sont leurs différences ? Nous avons rédigé un article spécialement pour vous ! Vous y trouverez les définitions de chacun, les conséquences sur la fiscalité mais aussi comment céder son fonds de commerce ou son pas-de-porte.

Vous vous posez des questions sur le pas-de-porte et le fonds de commerce, vous les confondez et vous vous demandez quelles sont leurs différences ? Nous avons rédigé un article spécialement pour vous ! Vous y trouverez les définitions de chacun, les conséquences sur la fiscalité mais aussi comment céder son fonds de commerce ou son pas-de-porte.

Le pas de porte, qu’est-ce que c’est ?

Le pas-de-porte est généralement cité en cas de cession d’un local commercial ou plus rarement d’un appartement. Il s’agit d’une somme d’argent à payer au propriétaire par l’acquéreur ou le locataire. C’est une somme qui atteste du droit d’entrer dans les lieux. Le pas-de-porte peut être considéré de deux manières différentes : soit on le considère comme un supplément de loyer, soit comme une indemnité.

En tant que supplément de loyer, c’est une somme qui sert principalement à prévoir les éventuels risques que la valeur locative du secteur n’augmente plus rapidement que le prix du loyer (qui ne peut pas augmenter si rapidement sur la période de location). Dans ce cas, la somme du pas-de-porte est prise en compte lors du calcul du montant du loyer lorsque le bail sera renouvelé. Le pas-de-porte doit ici être répertorié en tant que charges et il peut être fiscalement déduit sur toute la durée du bail.

Par ailleurs, si le pas-de-porte est estimé comme une indemnité, celle-ci représente une contrepartie à des avantages commerciaux mis à disposition par le cédant, ou alors elle représente la dépréciation des locaux en question. Ici, il s’agit d’un actif incorporel qui ne peut pas être amorti et ne peut pas non plus être déduit fiscalement. Il existe également un cas où le pas-de-porte est considéré de manière mixte, c’est-à-dire qu’il se trouve dans les deux cas en même temps mais c’est un cas plus rare. Le pas-de-porte ne peut être exigé par le bailleur que si le lieu était inoccupé jusqu’à lors.

Pour connaitre toutes les spécificités lors de la reprise d’une entreprise : https://www.my-business-plan.fr/specificite-bp-reprise

 

Quelles sont les conséquences fiscales du pas-de-porte ?

Pour déterminer la fiscalité du pas-de-porte, les modalités doivent être précisément dictées dans le bail. Les conséquences sont directement impactées par le choix de la qualification du pas-de-porte. En effet, s’il est reconnu comme un supplément de loyer, le montant reçu par le bailleur devra être déclaré comme revenu foncier et en intégralité pour l’année de réception, imposé à la TVA. Pour le locataire, il s’agira de soustraire son pas-de-porte à son résultat fiscal compte tenu d’un pourcentage déterminé avec le bailleur, réparti sur la durée du bail.

En revanche, si le pas-de-porte est une indemnité, le bailleur n’est pas imposable sur cette somme et l’acquéreur doit le placer en actif immobilisé non amortissable dans le bilan annuel. La détermination de la somme du pas-de-porte est librement fixée par le bailleur et l’acquéreur. Son paiement peut intervenir une seule fois ou réparti sur la durée du bail en même temps que le paiement du loyer.

 

Vendre son pas-de-porte à un acquéreur

Généralement, les cédants d’un local préfèrent vendre un pas-de-porte plutôt d’un fonds de commerce. En effet, il est plus judicieux de vendre un pas-de-porte si le cédant veut simplement s’installer à nouveau dans un local à proximité pour éviter qu’un concurrent ne prenne sa place et par conséquent sa clientèle. Dans le cas où l’activité de l’entreprise n’aurait pas fonctionné correctement, il est probable que personne ne soit intéressé par le fonds de commerce, mais plutôt par le pas-de-porte, pour ainsi exercer une autre activité.

Le pas-de-porte est assujetti à la présence de clauses spécifiques pour pouvoir être valable et légal. Il faut notamment qu’il contienne le montant du pas-de-porte, sa nature (supplément de loyer ou indemnité), sans précisons à ce sujet et en cas de litige, le tribunal décide de le considérer comme un supplément de loyer. Mais il faut aussi y incorporer les conditions de règlement.

Si vous voulez acquérir une société, nous vous donnons quelques conseils dans cet article : https://www.my-business-plan.fr/conseils-acquerir-societe1

 

Comment définir le fonds de commerce ?

Contrairement à l’achat d’un pas-de-porte, l’achat d’un fonds de commerce permet non seulement l’acquisition du droit au bail et du local, mais aussi de la clientèle et ainsi le chiffre d’affaires. Le prix est donc plus élevé puisqu’il inclut davantage de contenu. D’après la jurisprudence, le fonds de commerce est un concept abstrait qui comporte à la fois des éléments corporels (matériel, stocks…), mais aussi des éléments incorporels (nom de l’entreprise, droit au bail, dénomination sociale, brevets, clientèle…). Ces éléments varient en fonction des activités, et déterminent ainsi la valeur du fonds de commerce.

Un fonds de commerce peut exister seulement à deux conditions. Il doit nécessairement posséder une clientèle et il doit constituer une activité commerciale, c’est-à-dire que le cédant (personne physique ou morale) doit être inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des Métiers. Un fonds de commerce est vendu de manière générale lorsque l’entreprise souhaite être vendu. Il existe aussi un cas où le fonds de commerce est partiellement vendu : seulement une partie des éléments le comprenant va être cédé (par exemple seulement le droit au bail, celui-ci ne nécessite pas toutes les formalités exigées lors de la vente d’un fonds de commerce). Pour que ce soit effectivement la vente totale d’un fonds de commerce, il faut impérativement que la clientèle soit vendue.

 

Comment définir la fiscalité d’un fonds de commerce ?

Pour l’acquéreur, le fonds de commerce constitue un élément incorporel non amortissable dans son bilan. Pour le cédant, les bénéfices hors taxes sont immédiatement imposés à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés en fonction de l’entreprise (il s’agit des bénéfices d’exploitation depuis le dernier exercice comptable, des bénéfices en sursis d’imposition, ainsi que des plus-values et actifs immobilisés), dans un délai de 45 jours.

Il doit également procéder au payement de la TVA suite à la cession de son fonds de commerce. Il doit en effet déposer sa déclaration de TVA à son service des impôts dans un délai de 30 à 60 jours suivant sa situation. Il peut néanmoins en être dispensé s’il cumule les deux conditions suivantes : s’il s’agit de l’intégralité du fonds de commerce et si l’acquéreur est également assujetti à la TVA. Les éléments exonérés sont les biens mobiliers d’investissement, les biens incorporels, les immeubles et les marchandises.

De plus, si la cession a lieu au cours d’un exercice comptable, le cédant doit encore s’acquitter de la contribution économique territoriale. Sauf s’il est question d’un accord entre les parties qui permet à l’acquéreur de prendre en charge cette somme appelé « charge de solidarité ». Au contraire, si la cession a lieu le 1er janvier, alors l’acquéreur devra impérativement être imposé d’après la base d’imposition du cédant.

 

Vendre son fonds de commerce

Chaque année, c’est plus de 40 000 fonds de commerce qui sont vendus. C’est une opération très courante qui fait l’objet de réglementations et formalités qui doivent être respectées. Il existe ainsi des mentions obligatoires qui doivent figurer dans l’acte de cession. 

Il s’agit du prix de vente du fonds de commerce, de la provenance précise du fonds (le propriétaire précédant le cédant actuel, la date d’acquisition de l’entreprise par le cédant, son prix…). Si c’est le cédant qui a créé l’entreprise, cela doit être précisé dans l’acte. Il faut aussi y insérer « l’état des privilèges et des nantissements » qui est un document révélant, comme son nom l’indique, les privilèges et les nantissements attribués au commerce, et disponible pour n’importe qu’elle entreprise au greffier du Tribunal de commerce local. Aussi, le chiffre d’affaires, et les résultats d’exploitation des 3 dernières années doivent y être présentés. Enfin, les caractéristiques du bail commercial (si le cédant est locataire) sont demandées.

Inclure le fonds de commerce dans le bilan prévisionnel : https://www.my-business-plan.fr/bilan-previsionnel

Vous connaissez maintenant les différences entre le pas-de-porte et le fonds de commerce, les différentes conséquences sur la fiscalité ainsi que les diverses formalités à respecter pour pouvoir vendre son pas-de-porte ou son fonds de commerce. Les règles doivent donc être respectées pour éviter tout litige.

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