Quel statut juridique pour votre agence immobilière ?

Le fonctionnement d’une agence immobilière est à prendre en compte dans le choix de son statut

L’agence immobilière est caractérisée par un investissement initial relativement faible car les équipements sont restreints. Avec un local allant de 40 à 60 m2, moyen de transport professionnel (amortissable sur une période de 4 à 5 années) et un outil informatique performant disposant d’un logiciel propre à la gestion immobilière, l’entrepreneur peut démarrer son activité professionnelle. Par ailleurs, les recettes de l’activité proviennent essentiellement des commissions accordées au moment de la vente d’immobiliers et qui sont généralement issues d’un montant forfaitaire ou fixé entre 3% et 10% du prix de vente. En revanche, les charges de l’activité sont issues des frais de publicité, des dotations aux amortissements s’il s’agit d’une acquisition du local professionnel ou des charges locatives s’il s’agit de la location du local professionnel.

VALIDER L’IDEE D’OUVRIR UNE AGENCE IMMOBILIERE

Êtes-vous passionnés par le parc immobilier ? Souhaitez-vous vous lancer dans une aventure entrepreneuriale en immobilier ? Ou peut-être vous reconvertir d’un simple agent immobilier en propriétaire d’une agence immobilière ? Bien que maintenant vous ayez élaboré le concept, il vous reste des formalités d’ordre juridique et administratif à remplir. Vous êtes en effet tenus de choisir entre les différents statuts juridiques exigés par la loi avant de procéder à l’ouverture de votre agence immobilière. Dans ce sens, nous vous présentons les 5 statuts les plus envisagés par les entrepreneurs immobiliers. D’une part, vous pouvez procéder à créer votre agence immobilière en envisageant le mode de constitution non sociétaire, à savoir le statut de micro-entrepreneur ou celui d’entreprise individuelle (EI). D’autre part, vous pouvez opter pour le mode de constitution sociétaire et choisir entre le statut d’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL), le statut de Société à Responsabilité Limitée (SARL) ou encore celui de Société par Actions Simplifiée (SAS).

QUELLE DIFFERENCE ENTRE LA FORME DE CONSTITUTION NON-SOCIETAIRE ET LA FORME DE CONSTITUTION SOCIETAIRE ?

A. Si vous êtes seuls

La forme de constitution non-sociétaire d’une agence immobilière est constituée à l’initiative d’une seule personne (associé unique) qui n’est pas donc capable de faire appel à d’autres associés. Il s’agit de l’entrepreneur individuel, propriétaire de l’agence, qui voit son patrimoine personnel et professionnel confondus et est personnellement responsable de l’ensemble des dettes professionnelles contractées (responsabilité illimitée). Ses biens personnels ne sont donc pas protéger en cas de faillite ou de difficulté financière rencontrés lors de l’exercice de son activité. Généralement, cette forme se résume en un régime de micro-entreprise et se décline sous forme de deux statuts : Entreprise Individuelle (EI) et auto-entrepreneur. Ces derniers ne disposent pas de personnalité morale, car ils n’ont pas de patrimoine propre à eux. Par ailleurs, la forme non-sociétaire est parfaitement adapter aux activités qui présentent des risques relativement moindres et leurs propriétaires bénéficient d’une démarche simplifiée pour la création de leur structure.

B. Si vous êtes plusieurs

En revanche, la forme de constitution sociétaire d’une agence immobilière est à l’initiative d’une ou plusieurs personnes (associé unique en cas d’EURL et SASU et deux associés au moins en cas de SARL ou SAS). Cette forme dispose de la personnalité morale, qu’est une personnalité indépendante de celle des associés, et d’un patrimoine propre, qui n’est pas confondu avec les biens propres des associés. Elle confère à ses propriétaires le principe de la responsabilité limité, en d’autres termes, l’associé n’est responsable des dettes contractées qu’à hauteur de ses apports en capital. Faisant ainsi, l’associé protège son patrimoine personnel contre tout risque de faillite lié à son activité professionnelle. Cette forme est plus adoptée par les entrepreneurs qui veulent se prémunir contre d’éventuels risques financiers professionnels mais également pour ceux qui cherchent à développer leur structure.
Après avoir distingué entre la forme sociétaire et la forme non-sociétaire, nous allons aborder les 5 formes juridiques (dont on vient de parler) à envisager lors de la création d’une agence immobilière.

LE STATUT D’AUTO-ENTREPRENEUR POUR LA CREATION D’UNE AGENCE IMMOBILIERE

L’entrepreneur peut opter pour le statut d’auto-entrepreneur pour créer son propre agence immobilière. Ce statut est caractérisé par la simplicité des démarches de création de l’agence (il suffit de procéder à une inscription au Registre Spécial des Agents Commerciaux) mais également par d’autres avantages.
Les avantages de l’auto-entrepreneur

• Le paiement des charges sociales, qui relève de la Sécurité Sociale des Indépendants, s’effectue parallèlement au chiffre d’affaire réalisé (pas de charges sociales à prévoir en cas d’absence de réalisation du chiffre d’affaire) ;
• Abattement de 34% sur le chiffre d’affaire, donc imposition sur 66% du chiffre d’affaire;
• Franchise de base de TVA, donc pas de TVA collectée sur les ventes, ni de TVA récupérable sur les achats.

Par ailleurs, le statut d’auto-entrepreneur présente également des inconvénients qui peuvent constituer un frein au développement de l’agence immobilière.
Les inconvénients de l’auto-entrepreneur

• Plafond du chiffre d’annuel est fixé à 70 000 euros ;
• Impossibilité d’avoir des associés et difficulté d’embauche des salariés ;
• Patrimoine professionnel et patrimoine personnel confondus.

LE STATUT D’ENTREPRISE INDIVIDUELLE (EI) POUR LA CREATION D’UNE AGENCE IMMOBILIERE

A l’instar du statut d’auto-entrepreneur, le statut EI relève du mode de création non-sociétaire et ne dispose pas donc d’une personnalité morale. Toutefois, ce statut est passible du régime réel de l’impôt sur le revenu. Il convient par ailleurs de citer quelques avantages et inconvénients qu’il présente rapport au statut d’auto-entrepreneur.
Les avantages de l’EI

• Pas de limitation sur le montant du chiffre d’affaires à réaliser ;
• Possibilité d’opter pour le principe de responsabilité limitée, en envisageant le régime de l’Entreprise Individuelle à Responsabilité Limitée.

Les inconvénients de l’EI

• Soumission au régime de la TVA ;
• Tenue d’une véritable comptabilité d’entreprise et déclaration de la liasse fiscale.

LE STATUT DE SARL POUR LA CREATION D’UNE AGENCE IMMOBILIERE

La Société à Responsabilité Limitée (la SARL) est créée l’initiative de plusieurs associés (2 à 100). De par sa personnalité morale, le patrimoine de la SARL est donc indépendant de celui des personnes qui la composent. Ainsi, les dettes qu’elle contracte, les factures qu’elle émit ou reçoit, ou encore le chiffre d’affaire qu’elle réalise lui appartiennent. Par ailleurs, le capital social est réparti entre les associés à hauteur de leur apport. Ces derniers reçoivent en contrepartie, des dividendes et des droits aux votes à l’assemblée générale qui leur sont distribués en fonction de leur fraction respective du capital social.
La SARL présente l’opportunité pour un actionnaire de diriger l’agence immobilière. Toutefois, s’il est majoritaire en capital, il dépend de la Sécurité Sociale des Indépendants, tandis que s’il est minoritaire en capital, il est assimilé à un salarié et dépend ainsi du régime général.
La SARL est soumise à la déclaration de la TVA et au paiement des impôts sur les sociétés (il est également possible d’opter pour l’impôt sur les revenus lorsque la SARL a moins de 5 ans d’existence ou encore lorsqu’il s’agit d’une SARL Familiale)

Les avantages de la SARL

• Principe de responsabilité limitée, les associés ne sont responsables des dettes contractées qu’à hauteur de leur apport en capital ;
• Pas de capital minimum à souscrire au moment de la création.

Les inconvénients de la SARL

• Les formalités de création sont plus complexes que celles de l’EI de par les statuts qu’il convient de rédiger ;
• Les coûts de création sont relativement chers, car il convient de solliciter les prestations d’un expert-comptable aussi bien pour la rédaction des statuts que pour la validation des comptes annuels.

LE STATUT DE L’EURL POUR LA CREATION D’UNE AGENCE IMMOBILIERE

Le statut de l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) est similaire à celui de la SARL, excepté :

• L’EURL est constitué à l’initiative d’un seul et unique associé ;
• Les bénéfices de l’EURL sont soumis à l’impôt sur le revenu, car ils sont inclus dans la rémunération de l’associé unique.

Par ailleurs, si vous êtes entrepreneur unique, désireux d’opter pour une forme sociétaire, vous pouvez envisager l’EURL que vous pouvez transformer en SARL une fois que vous aurez un nouvel associé.

LE STATUT DE SAS POUR LA CREATION D’UNE AGENCE IMMOBILIERE

Le statut de la Société par Actions Simplifiés (SAS) est constitué par deux associés ou plus, voir un nombre illimité d’associés. Ses dirigeants dépendent de la sécurité sociale du régime général, car ils sont assimilés à des salariés cadres.

Les avantage de la SAS

• Principe de la responsabilité limitée ;
• Jouissance des associés d’une grande liberté dans la rédaction des statuts, dans lesquels ils peuvent organiser librement leurs pouvoirs et relations ;
• Pas d’apport en capital minimum ;
• Possibilité qu’un associé unique opte pour la SAS en envisageant le statut de la Société par Actions Simplifiées Unipersonnelles.

Les inconvénient de la SAS

• La grande souplesse dans la rédaction des statuts peut nuire à la société (car cela exige de la rigueur), du fait que certains associés peuvent manquer de compétences.

Enfin, chaque statut présente des avantages et des inconvénients. Il convient alors de s’informer bien autour de ces statuts avant de se lancer dans la création d’une agence immobilière. N’hésitez pas à télécharger notre modèle de business plan pour agence immobilière : https://www.my-business-plan.fr/model-agence-immo