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Combien vaut un camping ?

Publie le 19 Août 2016 12:14

Au vu des chiffres attrayants du secteur, reprendre un camping peut s'avérer intéressant. Mais à quelle valeur s'échange un camping ? Quelles sont les méthodes de valorisation utilisées ? Cette évaluation est assez difficile du fait du caractère composite d'un camping.

Camping valo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les critères d'évaluation d'un camping

Même si la valorisation d'un camping repose sur des critères financiers mesurables, on ne peut négliger certains facteurs qualitatifs importants:

  • ​L'emplacement géographique : Nous savons que le littoral atlantique et la Basse Normandie sont les régions les plus attractives en matière de tourisme en plein air, notamment grâce aux commémorations du débarquement. Ce sont donc des territoires à fort potentiels où le coût d'acquisition serait plus élevé que dans la Creuse par exemple, la où la fréquentation est moindre. Entrent aussi en compte, la distance du camping par rapport à la plage.
  • La qualité des aménagements et services : Sécurité des équipements et animationsqualité de la restauration, des douches et sanitaires, surface moyenne des parcelles, propreté des lieux, attention portée au développement durable etc.
  • Le fonds de commerce : Nous y reviendrons, mais le fonds de commerce permet de mesurer l'attractivité du camping.
  • Respect de la réglementation: Un camping qui ne respecte pas certaines normes étatiques voit en toute logique sa valeur baisser.  
  • Le potentiel de développement: possibilités d'agrandissement, taux d'occupation, part d'emplacements nus etc..

 

Les différentes méthodes de valorisation

A. LA MÉTHODE PATRIMONIALE

La méthode patrimoniale décompose le camping en différents éléments afin de les évaluer séparément.

Ainsi, en premier lieu, nous déterminons la valeur du foncier, c'est-à-dire la valeur du terrain nu, en fonction de qualités juridiques et physiques. Dans un second temps, sont évalués les autres éléments, à savoir les aménagements du terrain, les constructions et  infrastructures. Enfin, la valorisation se clôture sur l'évaluation des actifs incorporels du fonds de commerce.

  • La valorisation du terrain : Le foncier est l'élément le plus important dans la valorisation du camping. L'appréciation de la valeur du terrain se fait en fonction du prix au mètre carré. Ce tarif au mètre carré tient compte du classement des parcelles par la mairie, de sa situation géographique du terrain, de sa constructibilité etc, et sera déterminé par comparaison avec des terrains équivalents. A titre d'exemple, le prix au mètre carré de votre terrain peut varier de 15 à 30€ sur la côte vendéenne, tandis qu'il chute entre 2 et 5€ en zone non constructible et éloignée du littoral.
  • Les aménagements du terrain : Ils concernent les plantations, les espaces verts, les voies de circulation, le raccordement aux réseaux d'eau, d'énergie et de télécommunications etc. Ces élements sont déterminants dans l'évaluation d'un terrain de camping et influent de manière significative le prix du foncier.
  • Les constructions: Cet élément regroupe les équipements de loisirs, les sanitaires, les infrastructures d'accueil, les restaurants et bars etc.. Leur évaluation se fait sur la base de leur valeur nette comptable (dans l'hypothèse de la durée d'amortissement utilisée est correcte).
  • Les éléments incorporels du fonds de commerce: Le fonds de commerce se retrouve dans l'actif immobilisé et comprend les élements incorporels suivants: droit au bail, clientèle, achalandage, éventuellement une licence etc. Les méthodes d'évaluation du fonds de commerce sont compliquées et varient d'un professionnel à l'autre. À titre d'exemple, nous pouvons citer la méthode de valorisation basée du la rentabilité. L'idée est d'approcher la valeur du camping en appliquant un coefficient multiplicateur à l'Excédent Brut d'Exploitation. En général, la valorisation se fait sur la base de 4 à 5 cinq fois l'EBE.
 

B. LA MÉTHODE BASÉE SUR LE CHIFFRE D'AFFAIRES

Cette méthode consiste à considérer le chiffre d'affaires dégagé par l'activité hébergement, auquel il convient d'appliquer un coefficient afin de déterminer la valorisation du camping. Ce coefficient évolue en fonction des caractéristiques du camping. Le cabinet de conseil BDO, estime le coefficient de la manière suivante:

Coeff Camping

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Selon la même logique, plus le potentiel de développement de la structure est important, plus le coefficient multiplicateur sera élevé.
 
Plus le CA est important, plus le coefficient sera bas. Ainsi, toujours selon le cabinet BDO, pour un camping réalisant plus d'un million de CA, la valorisation se calcule selon un coefficient compris entre 1,5 et 2. Tandis que pour des terrains générant un faible revenu (moins de 200 000€ de CA), le coefficient peut aller jusqu'à 5 ou 6.
 
Dans le cas de terrains avec activité annexe (restauration, bar etc..), il convient également d'appliquer un coefficient au CA généré par ces activités. Le cabinet BDO nous offre les fourchettes suivantes afin d'estimer le coefficient à appliquer :
 
 
Coeff activité annexe
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

C. LA MÉTHODE COMPARATIVE

Le principe est d'observer le montant moyen des transactions effectuées sur des terrains similaires, auquel on ajoute la valeur des locatifs (mobil-homes, infrastructures) qui sont la propriété du camping. Ainsi, en partant d'un échantillon conséquent de transactions sur des terrains similaires, il est possible de déterminer la valeur de son propre terrain. Attention toutefois à comparer ce qui est comparable. Utiliser un échantillon de transactions sur des terrains 3 étoiles n'est pas le plus probant pour évaluer un terrain 5 étoiles.

Cette méthode étant pratique, elle reste toutefois assez peu rigoureuse car elle ne donne pas d'informations sur les méthodes utilisées pour arriver à ces valorisations là.

 

Conclusion

Entre 2 et 3% des campings changent de propriétaire chaque année, et le business plan est l'outil indispensable à toute reprise d'activité. Si vous souhaitez reprendre un camping, nous vous conseillons notre modèle de business plan exclusivement dédié aux campings.

 

 
 
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