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Le business model foireux de WeWork

Publie le 04 Décembre 2019 11:19

L’entreprise de coworking WeWork allait faire son entrée en bourse à Wall Street pour être valorisée 49 Milliards de dollars. Mais cette entrée n’a jamais eu lieu. Récemment la Softbank a du réinjecter plus de 8 milliards de dollars pour sauver l’entreprise de la faillite. Que s'est-il passé?  

le business model de wework

La folie des grandeurs entraine la détérioration du business modèle

A l’origine, We Work louait des grands espaces à des propriétaires. Puis Wework les transformait en petits espaces flexibles qu’elle louait à son tour à des travailleurs indépendants et des start-ups. Dans ce premier business model, il y a donc de très nombreux locataires. Ainsi, quand un locataire de Wework décide de quitter l’espace de coworking, l’impact sur le taux de remplissage et la rentabilité de l’entreprise est faible. De plus, il est possible de retrouver relativement facilement un nouveau locataire. Mais à partir de 2015, la folie de croissance du fondateur Adam Neumann pousse l’entreprise à modifier en partie son business model. Désormais, certains espaces sont loués à des grandes entreprises. Mais contrairement aux petits locataires, pour qui l’impact est faible en cas de départ, la fin du contrat de location avec un gros locataire peut mettre en péril la rentabilité d’un site entier. En effet, prenons par exemple un Wework de 1500 m², dont un tiers est occupé par une compagnie A. La compagnie A décide de ne pas renouveler son contrat de location et de partir ailleurs pour louer moins cher. Wework se retrouve donc brutalement avec 500 m² de vacants. Il est certes facile de louer un petit espace rapidement, mais cela est beaucoup plus dur de trouver rapidement un locataire pour un espace de 500 m². Ainsi de grands espaces peuvent ne pas être loués pendant un long moment, et les loyers correspondant n'arrivent plus chaque mois dans les caisses de WeWork.

Cette folle croissance a notamment été poussée par la Softbank qui a injecté plusieurs milliards depuis son arrivée au capital fin 2017. Mais avoir une forte croissance peut parfois être désastreux. En 2017, Wework déclare un CA de 885 millions de dollars mais des pertes de 930 millions. En 2018, le chiffre d’affaires a doublé, 1.8 milliard de dollars, mais les pertes également à 1.9 milliard. C’est une erreur courante dans les start-ups: vouloir se développer dans le monde à tout prix sans même chercher à être rentable sur le secteur d’activité existant en se concentrant sur une zone géographique restreinte. Ce n’est pas la première fois que cela arrive, comme par exemple avec Take it easy qui a fait faillite. Take it Easy était une entreprise de livraison de repas comme Deliveroo et Uber Eats aujourd'hui. Cette entreprise a souhaité se développer au niveau européen alors qu'elle n’était même pas rentable sur le secteur de naissance de l’activité. Cela lui fut fatal. Une forte croissance comme celle-ci entraine la dilution de certaines actions, comme par exemple des actions marketing. Le message n’est plus concentré sur une seule et même région géographique et les résultats sont donc amoindries alors que les coûts augmentent. Il faut tirer une leçon de cela : toujours faire un « test » pour voir d’abord si l’on peut être rentable sur un secteur limité, et travailler dans un premier temps la rentabilité sur ce secteur restreint dans un premier temps.

Pourquoi la situation de WeWork n’est pas viable ?

Si le marché immobilier s’effondre, en moins d'un mois une entreprise de coworking peut perdre tous ses locataires. Alors que pour un gestionnaire classique de bureaux, il est protégé par un bail 3/6/9 notamment qui apporte une certaine sécurité. Les locataires doivent rester encore un ou deux ans le plus souvent. Mais WeWork s’engage le plus souvent auprès des propriétaires sur des baux de plus de 10 ans. En général, les espaces de coworking ne sont pas propriétaires des murs qu’ils louent. S’ils arrivent à obtenir des tarifs préférentiels car ils s’engagent sur de très longues périodes, il est plus difficile d’être certain d’avoir un taux de remplissage qui permet à l’entreprise d’être rentable. Par ailleurs, les loyers que Wework paie aux propriétaires peuvent augmenter. Tout cela diminue la confiance des bailleurs envers Wework, d’autant plus que l’entreprise leur avait caché que les loyers n’étaient pas assurés contre les impayés.

Par ailleurs, de nombreux concurrents à Wework se développent, ce qui explique la course au part de marché et à la croissance du chiffre d’affaires au détriment de la rentabilité. « The winners takes all » comme on dit, à la fin il n'es restera qu'un. Mais comme pour tous les autres espaces de coworking à grande échelle comme Nextdoor par exemple, ces entreprises perdent de l’argent chaque année et ont un cashburn très important. La Softbank qui avait investi 10 milliards de dollars dans Wework vient de réinjecter 8 miliards pour sauver la compagnie. Dans le cadre de l’ubérisation de l’économie, ce genre d’entreprise ne peut survivre seulement grâce à l’aveuglement des investisseurs. En effet, aucun ne veut manquer la nouvelle licorne. Adam Neumann a bien compris cela en survendant une société qui n’est en réalité qu’une simple entreprise de gestion immobilière. Début 2019, Wework allait être valorisée plus de 49 milliards de dollars. Mais la croissance effrénée a ses limites, et même si la société d’Adam Neumann a pu faire croire à Wall Street pendant un bon moment que Wework valait près de 50 milliards de dollars, l’analyse du business model et de la rentabilité a ouvert les yeux aux acteurs du marché. Aujourd’hui, Wework serait évalué à 8 milliards de dollars. On peut comprendre cette baisse de valorisation car même si le principe du coworking est récent et diffère de la location de bureaux classiques, le concept n’est pas aussi disruptif qu’il aimerait le faire croire. Les entreprises de coworking ne sont que des gestionnaires immobiliers de bureaux avec des locataires légèrement différents et un plus grand turnover, pas de quoi valoir 50 milliards…

Les conséquences de la chute de Wework

La réalité a rattrapé le rêve de l’entreprise, et WeWork est au bord de la faillite. Quand le chiffre d’affaires double, les pertes doublent également. On apprend que la rentabilité n’est pas prévue avant l’année 2026, et que pour survivre jusque-là, Wework a besoin de plus de 20 milliards de dollars. Un licenciement massif est en cours, et le PDG mégalomane a reçu un parachute doré de plus d'un milliard sept cent millions de dollars.

Conclusion :

Ce qu’il faut retenir de ce cas classique de licorne qui s’est brûlée les ailes avec une surcroissance démesurée, c’est qu’il faut d’abord se concentrer sur une région géographique pour travailler son modèle économique et être rentable. Cette étude montre aussi la folie des investisseurs qui ne savent pas quoi faire de leur argent, ainsi que de l’absurdité des marchés financiers qui marchent sur la tête.
  

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